Au printemps 2022, les marchés immobiliers résidentiels sont entrés dans la crise la plus violente qu’ils aient connue depuis plus de 30 ans. L’année 2025 n’a apporté aucun retour à « la normale » et 2026 ne fera pas autrement. Ce qui se joue aujourd’hui n’est pas un simple effet de cycle : un véritable changement de régime immobilier a commencé, qui se poursuivra dans les années à venir. Focus sur les perspectives à venir, en préambule de notre webinar du 23 janvier.
Construction : du neuf à l’existant
Le marché de la promotion neuve a été divisé par 2 par rapport à 2021. Mais c’est l’ensemble du neuf qui est touché, maisons individuelles et logement social compris. Avec environ 270 000 logements par an, les volumes de construction sont au plus bas depuis près de 70 ans. En revanche, les ventes dans l’ancien se sont redressées et s’inscrivent aujourd’hui dans la moyenne des années 2010, bien supérieure à celle du début des années 2000.
La bascule du neuf vers l’existant – rénovation, restructuration, transformation – tarde à s’accomplir mais reste un enjeu vital pour la filière et les efforts doivent se poursuivre, dans les trois directions (au moins) où elle est engagée :
- la transformation de bureaux en logements ou celle des zones commerciales
- la requalification des zones pavillonnaires
- la rénovation des copropriétés.
Accession : du standard aux hybrides
L’effondrement des capacités d’achat des ménages lié à la hausse brutale et forte des taux a suscité une intense réflexion de la part d’acteurs promouvant des formes hybrides de propriété ou d’occupation du logement, entre le locatif et l’accession classique. Ce champ de réflexion ne devrait pas se refermer de sitôt : si la baisse des taux de 2024 a quelque peu réduit l’écart entre la capacité d’achat des ménages et les prix des logements neufs, cet écart reste excessif. C’est d’ailleurs grâce à diverses formes d’aide (TVA minorée, BRS…) que l’accession à la propriété a légèrement progressé dans neuf en 2025.
Le BRS représente aujourd’hui près de 10 % des ventes totales de la promotion immobilière.
Il restera une composante importante du marché et devrait progresser dans l’ancien. Son positionnement de marché devrait toutefois se complexifier.
Dans le libre, on devrait assister à une diversification croissante de l’offre, tant en termes de produits que de montage financier, pour répondre aux évolutions démographiques et sociétales, avec :
- des solutions de financement adaptables à la situation de chacun – des statuts d’occupation hybrides
- des subventions et aides ciblées en fonction des territoires.
Location : de la défiscalisation à la mobilisation de l’épargne
La crise immobilière se caractérise également par une chute vertigineuse des ventes à investisseurs. Dans le neuf, leur part est passée de 47 % en 2021 à près de 20 % en 2025, perturbant l’activité des promoteurs immobiliers et annonçant des tensions sur le marché locatif dans les années à venir.
Les tentatives de relance de l’investissement locatif des particuliers, notamment via un nouveau statut fiscal de bailleur privé, ne semblent pas près d’aboutir. Quant aux institutionnels (assureurs, fonds de pension…), ils restent frileux, y compris vis-à-vis du logement intermédiaire en partie conçu pour susciter leur participation, et même de produits spécifiques tels que le build-to-rent ou le coliving. Les résidences gérées sont un cas particulier.
Or la production immobilière nécessite toujours une part importante de fonds propres. Il reste donc crucial d’encourager l’investissement institutionnel public ou privé, par exemple au moyen de nouveaux fonds mobilisant l’épargne des Français pour l’orienter vers des actifs immobiliers non spéculatifs gérés par des foncières encadrées, à l’image des offices fonciers solidaires (d’autres initiatives existent).
Territoires : du conventionnel au sur-mesure
La transformation de l’économie immobilière est en marche, porteuse d’opportunités.
Elle aura besoin d’un nouveau cadre réglementaire et incitatif pour adapter sa production aux besoins de la population et des territoires. Les thèmes majeurs seront ceux du vieillissement, de la décroissance démographique et de la rénovation énergétique du bâti, auxquels s’ajoutera peut-être, localement, celui de la réindustrialisation (pour le logement des salariés).
Les territoires sont en première ligne face à ces enjeux appelant des solutions innovantes, mais de manière différenciée suivant leur profil (ruralité, villes moyennes, métropoles, régions frontalières ou touristiques…). Les collectivités territoriales et leurs ingénieries auront intérêt à se mobiliser rapidement pour évaluer les besoins et mettre en place les outils adaptés pour y répondre. Pour les entreprises engagées dans le changement de régime immobilier, ces partenariats locaux représenteront autant d’appuis précieux.
Si vous souhaitez aller plus loin, ADEQUATION organise un webinar consacré à l’immobilier résidentiel le 23 janvier 2026 : cliquez ici pour vous inscrire
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